中信建投房地产首席竺劲点评926政治局会议：首提促进房地产市场止跌回稳，多渠道支持行业回升

时间： 2024-09-27 06:42     

专题：中共中央政治局会议如何影响资本市场？各路机构最新解读

来源：中信建投证券研究

文|竺劲（金麒麟分析师） 李凯

9月26日中央政治局会议召开讨论当前经济工作，为历史首次在9月会议上讨论经济。会议强调要促进房地产市场止跌回稳，这也是本轮下行周期的新提法，我们认为政策有望继续从供需两端出发，持续优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式，以实现止跌回稳目标。供给端将继续加大去库存和保交楼力度，通过推动保障性住房再贷款和土地收购贷款的发放实现去库存目标，同时加大“白名单”项目投放力度助力保交楼工作。需求端继续优化一线城市限购政策，释放购房需求，通过降低存量房贷利率助力房价回稳，并完善财税、金融政策，减轻购房者负担。

9月26日，中共中央政治局会议召开，会议强调要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

首提促进房地产市场止跌回稳，支持性政策有望持续出台。当前房地产市场供求关系发生重大变化，有效需求不足，商品房销售面临量价两方面的下行压力，2024年前8月，商品房销售面积同比下滑18.0%，截至8月末，70大中城市新建商品住宅价格指数较上年末下降4.3%。在此背景下，会议强调要促进房地产市场止跌回稳，这也是本轮下行周期的新提法，我们认为政策有望继续从供需两端出发，持续优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式，以实现止跌回稳目标。

供给端加大去库存和保交楼力度。会议强调对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地，该表述是对430政治局会议消化存量和优化增量的延续和细化。9月24日央行将3000亿保障性住房再贷款中央行资金支持比例从60%提高至100%，同时支持收购房企存量土地，政策力度加码，收储和盘活房企存量土地将成为去库存的两个重要抓手。同时会议提到要加大“白名单”项目贷款投放力度，截至2024年9月，商业银行已审批通过融资金额1.4万亿元，将持续助力保交楼工作。

需求端继续优化限制性政策，财税政策有望成为新的政策发力点。会议提出要继续调整住房限购政策，当前仍有限购的主要是四个一线城市，未来政策有望继续优化，以释放购房需求。会议再次强调降低存量房贷利率，通过降低存量房贷利率，可以减少住房的持有成本，有助于推动价格的回稳。此外，会议提到要抓紧完善土地、财税、金融等政策，此前在土地和金融方面都有较多政策出台，财税政策有望成为新的政策发力点。

房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

竺劲：地产、周期及中小盘研究组组长，房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，13年证券从业经验。连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业），获得2020年新财富最佳分析师（房地产行业）入围奖，2020年机构投资者·财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）大陆区入围奖，2020年卖方分析师水晶球奖（房地产行业）第5名。

李凯：中信建投证券房地产行业研究员，伯明翰大学财务管理硕士，研究传统开发商、商业管理、物业管理。